Como é que o Swoop sabe o preço justo de um imóvel?

Quatro regras que o Swoop nunca quebra

1. 1. Mediana ponderada, nunca média. Médias são manipuláveis por outliers — um anúncio errático a €2M afecta a estimativa de T2s na Pontinha. Medianas ponderadas não.
2. 2. Contexto antes de comparação. Só comparamos imóveis com a mesma tipologia e banda de área no mesmo concelho. Um T2 em Oeiras não se compara a um T5 em Cascais, mesmo que a média pareça dizer o contrário.
3. 3. Fiabilidade prima sobre ranking. Baixa confiança num imóvel → não pode ficar no topo, mesmo que o score matemático desse. Preferimos perder uma oportunidade duvidosa a recomendar uma má.
4. 4. Nada é caixa preta. Cada score expande. Cada input é visível. Se discordas, vês onde.

Camada 1 — Quanto vale este imóvel?

O preço pedido no anúncio é uma opinião do vendedor. O preço justo é uma estimativa do mercado. A diferença é o value gap.

Estimativa de mercado (mediana ponderada)

Para cada imóvel, calculamos a mediana ponderada do €/m² de imóveis comparáveis activos. Os comparáveis são encontrados descendo uma escada de especificidade até encontrar pelo menos 5:

1. L1 concelho + tipo + tipologia + banda de área + tipo de área
2. L2 igual sem tipo de área
3. L3 sem banda de área
4. L4 concelho + tipo de imóvel
5. L5 apenas concelho
6. L6 apenas região (crawl scope)

Confidence (0–100)

Quão fiável é a estimativa? Quatro inputs, com pesos fixos:

• Número de comparáveis (35%) — 0→25, 5→50, 10→70, 20→85, 30+→100.
• Dispersão entre comparáveis (30%) — IQR relativo. <15%→100; 15–25%→80; 25–40%→55; >40%→30.
• Qualidade da normalização de localização (20%) — revista manualmente 100; heurística 70; fallback 40.
• Qualidade dos dados do imóvel (15%) — base 20, +20 por cada campo presente (tipo de área, tipo de imóvel, tipologia, enriquecimento completo).

Risk (0–100, invertido: 100 = sem risco)

Começa em 100 e desce à medida que bandeiras vermelhas disparam. Cada bandeira tem um peso em pontos subtraídos:

• −20 Subvalorização extrema — value gap > 35%. Demasiado bom para ser verdade é sinal.
• −15 Andar alto sem elevador — 3º andar ou superior, sem elevador.
• −15 Poucos comparáveis — menos de 5.
• −15 Relistado várias vezes — mesmo imóvel republicado 3 ou mais vezes.
• −15 Preço abaixo de €50 000 — tipicamente garagem ou terreno mal categorizado.
• −12 Campos essenciais em falta — área, tipologia ou tipo de imóvel ausentes.
• −10 Localização em fallback — zona não revista manualmente.
• −10 Dispersão alta entre comparáveis — IQR > 40% da mediana.
• −10 Anúncio estagnado — mais de 120 dias no mercado.
• −8 Cave ou piso 0.
• −5 Tipo de área desconhecido — se é útil, bruta ou construção.

Camada 2 — Vale a pena agir agora?

Saber o preço justo é metade. A outra metade é timing e contexto.

O que significam as etiquetas

A etiqueta é o nosso output. Os 11 risk flags, os 5 componentes de opportunity, o confidence, o value gap — o nosso input. Se discordas da etiqueta, audita o input.

Porque seguimos imóveis que desaparecem

Quando um imóvel é removido do portal e reaparece dentro de 30 dias — na mesma fonte, mesma zona, área dentro de ±5% e preço até 5% acima do anterior — identificamo-lo como relist e ligamo-lo ao registo anterior. O histórico de preços é preservado através da republicação.

Porque isto importa: um imóvel relistado 3 ou mais vezes entra automaticamente como bandeira vermelha no risk score. Vendedor motivado ou problema escondido — ainda não sabemos qual, mas é sinal. Os portais apagam este padrão ao mostrar o relist como anúncio “novo”.

“anúncios de casas que já não estão no mercado” — queixa pública de utilizador sobre um portal imobiliário, Jan 2026

Onde o Swoop falha

De onde vêm os dados

Ingerimos listagens dos principais portais imobiliários portugueses com cobertura em Lisboa metro. Cada imóvel é identificado pela combinação (fonte, id externo), o que permite reconhecer o mesmo imóvel em mais do que um portal e ligá-lo quando a normalização coincide.

A pipeline corre diariamente. Cada corrida é registada: quantos imóveis novos, quantos removidos, quantos com alteração de preço.

Encontraste um erro? Diz-nos.

O Swoop melhora com auditoria externa. Se achas que um score está errado, uma zona está mal normalizada ou uma risk flag não fez sentido num imóvel específico — manda o link.

feedback@swoophub.xyz